行業資訊｜未來十年住房增量需求分析！

就2021年下半年以來行業的各方面指標來看，房地產均已經進入了明確的規模下行通道，即便中央和地方主管部門不斷出臺穩定市場發展政策，房地產行業的探底之路似乎仍將持續。但是從中長期的需求支撐角度來看，鑒于我國城鎮人均住房面積與發達國家仍有較大差距，城鎮化發展尚未到頭，并且在過往快速發展的城鎮化發展道路之下，大批中心城市還集聚了巨量的租賃戶家庭，這些家庭的自有住房需求也有待一二手房市場的長期消化。

此外，從國內區域發展差異的角度來看，大批市轄縣、縣級市城鎮化仍處于較低水平，城鎮化發展空間仍在，而以廣東、山東、河北為代表的省份，也有大量區縣人均住房面積有較大的上升空間。據本文測算，至少在十年左右的中期時間尺度內，中國房地產市場的增量發展空間依舊可觀，與之密切相關的新房交易也仍將是國家經濟發展的重要組成部分。

住房增量面積與物業公司可獲取的新增在管面積息息相關。未來，中國住房增量需求將出現什么變化？呈現何種發展趨勢？本文對此做了解析，物業服務企業或可從中獲得一些啟示。

對于行業中長期規模的測算，關鍵還是在于城鎮常住人口的住房需求規模，與之相關的指標主要有5個：人口總量、城鎮化率、人均住房面積、舊改和租賃房發展。人口總量方面，在十年左右的時間尺度上變化比例較小。就本文主要分析的十年左右的長度來看，不論是聯合國的低、中、高預測，還是國內育蝸人口等各權威預測的結果來看，在2030年時中國人口總量仍將維持在14億人左右的規模，與2020年相差不大。因此在全國10年分析的尺度上，人口規模變化所造成的影響相對有限，特別關注的意義不大。

城鎮化發展方面，全國城鎮化率目前為65%左右，與發達國家相比仍有較大增長空間，保守預測未來十年相關需求約30億平方米。并且不論是從國際城鎮化的發展經驗，還是從國內各區縣城鎮化率增長的速度區縣來看，在城鎮化率水平達到70%之前，國家/地區的城鎮化率水平仍可保持每年1個百分點左右的增長速度。

人均住房面積方面，在人均住房面積達到45㎡以前，仍將保持較快速度增長，考慮到非家庭戶人口，保守估算未來十年相關需求約50億平方米，成為下一個十年需求增長的重要支柱。就六普-七普十年間的有可比數據的2816個縣級行政區統計數據來看，在人均住房面積達到40平方米以前，各分段人均住房面積增幅仍可達到1.1平方米/年以上。在40-45平方米區間內，人均住房面積增長也可達到1平方米/年以上，直至人均住房建筑面積達到50平方米以上，接近歐美發達國家水平之后，人均住房面積增長才下降至0.6平方米/年左右。按人均住房面積增長6平方米保守計算，未來十年城鎮家庭戶新增改善性需求約46億平方米，考慮到城鎮人口中家庭戶比例約為85%左右，兼顧集體戶住房面積的增長，保守估計城鎮人口住房改善需求可達到50億平方米左右。

舊改方面，未來十年舊改需求約15億㎡，據七普10%抽樣統計數據推算，至2020年我國仍有31%的城鎮家庭戶生活在上世紀的房屋中，住所面積占城鎮家庭戶住房總面積的27.6%，合計約80億平方米。與六普統計數據相比，2000年以前建成的城鎮住房面積減少了20%，合計約20億平方米，若按不同年代拆舊比例的遞推法計算，由于上世紀90年代建成房屋占比較高，未來10年舊改總量將進一步上升至26億平方米。但考慮到目前舊改速度的下降、非主城區以改代拆模式的推廣，以及上世紀90年代建成房屋大多已處于商業、教育、醫療配套的老城區，地價水平較高、拆改難度較大，若上世紀住房仍按近十年的舊改比例計算，未來十年舊改總量保守估算仍可達到15億平方米。

最后，考慮到近年來租賃住房供給的逐步增加，在需求增長中還要扣除新增租賃住房的影響。如2021年自然資源部已提出，集中供地城市單列租賃住房用地占比一般不低于10%。但是對于哪些人口聚集度不高的、流動人口規模有限的城市而言，新增房地產項目更多的還是會以銷售型商品住宅為主。故此按5%-10%估算租賃住房對需求規模的影響，預計影響規模會在9-10億平方米左右。

綜合以上幾點對未來中國住宅銷售規模進行預測，可見在樂觀預測下，在渡過了2022年二成左右的規模下跌之后，若在相似的發展水平下，各區縣的城鎮化率、人均住房面積增速能保持與上個十年相近的增長速度，未來十年中國房地產銷售規模仍能保持在年均12億平方米的左右的規模。在中性預測下，各項指標增長速度均出現小幅下滑，在2025年后也能穩定在8-10億平方米的規模，十年間住宅市場成交規模約為105億平方米左右，與按照近3000個區縣計算的城鎮住房需求增量相近。若按照最為保守的指標估計，十年后中國商品住宅成交規?；蚪抵?-8億平方米的區間，但十年間成交總量仍將接近90億平方米。

但在供給側方面，鑒于目前銷售端正處于規模收窄周期，接下來十年新增項目開發勢必會面臨更多的競品挑戰，全國的在建和待售規模也會隨之減少，并吞噬掉未來十年增量需求中的一大部分。就目前估算數據來看，全國潛在住宅供應和銷售規模之比大約為6.3，假若這一廣義庫存去化速度在行業長效調控機制下十年間保持不變，按年均9億平方米的保守成交量計算，十年后全國住宅在建和待建規模之和將為57億平方米左右，較目前在建和待建規模下降38億平方米左右。按90億增量需求規模保守測算，意味著未來十年，留給新建住宅項目的合理增量開發空間只剩下52億平方米，僅為目前全國年均土地交易規模的1/3左右，而這也正是在本輪行業調整中，土地交易規模大幅下降的底層周期性邏輯所在。不過考慮到市場的運行的周期性波動變化趨勢，預計在近三年內土地交易規模降幅會較為猛烈，甚至出現連續數年的下探調整，各類項目“暴雷”情況也會十分頻繁，在行業運行相對穩定后將有所回升，在五年后新增住宅用地成交規模也會逐步與當年住房交易規模相匹配，房地產市場的投資熱度也會隨之回升。

進一步細分到城市視角，考慮到對于房地產市場而言，重點關心的是城鎮人口需求增長，由此根據各區縣七普城鎮化水平、城鄉住房面積增速差異等指標，進一步測算2983個區縣城鎮人口未來十年的需求增長規模，最終合計結果約為104億平方米左右[ 人口機械增減會導致需求轉移，但不會引起需求總量的變化]，考慮到部分區縣統計數據的缺失，這一結果與研究中心前期中性預測的最終結論相近。

在區域分布上，可以看到北京、上海蘇州、廣州深圳、成都重慶形成四大需求增長極，未來十年地級市需求增量均可達到1億平方米以上。就地區對比來看，東部地級市州需求增量規模相對更高，黑河-騰沖縣以西的絕大多數地級市州的需求增量均小于2000萬平方米。而在東部地區中，華中、華北，華東北部增量規模尚可的地級市更為密集，如河北南部、山東、河南等，這些地區的三線城市人口相對密集，且城鎮化發展空間較大，因此需求增量也明顯高于全國平均。

一、二線城市方面，未來十年自身需求增量約為28億平方米左右，加上人口機械流入帶來的需求增長，合計住房需求約為31億平方米左右，較過去五年平均值下降約31%左右，與全國降幅相差不大。具體到城市視角來看，考慮到市區和下轄縣市房地產市場存在較大差異，單比較市區需求增量規模來看，上海市排名第一，住宅需求年均增量接近2000萬平方米，甚至超過了擁有3000萬常住人口的重慶。就上海需求結構來看，以改善性需求為主，中性預計改善性需求年增可達到1400萬平方米左右，占比達到70%。而2000萬平方米左右的年需求增量，也大大超過了目前上海商品住宅的成交規模，成為了2022年上海商品住宅市場走出獨立行情的有力支撐。

三、四線城市方面，中性預測未來十年自身需求增量約為76億平方米左右，較過去五年平均值下降約28%左右，但考慮到人口機械流出等因素的影響，降幅或與一二線城市相近、接近三成左右?？h級行政區類型差異方面，縣級市僅占二成，市轄區占比為31%，市轄縣占比最高達到50%，對比人口規模來看，三線城市市轄縣常住人口約4.7億，占比為47%，市轄縣人均需求增量略高于市轄區和縣級市，其結構性原因自然是更大的剛需增量空間，三線城市市轄縣平均城鎮化率僅為44%，相比市轄區（75%）、縣級市（58%）而言仍處于城鎮化發展快速上升階段，就中國區縣的歷史發展經驗來看，仍可實現年均1.4個百分點的城鎮化率增長，在未來十年市轄縣的增量需求中，有接近一半來自于城鎮化率增長，約有17億平方米。

就城市視角來看，需求增量前二十的城市多為人口大市，其中臨沂、保定、濰坊、溫州等四城年均需求增量更是超過800萬平方米。二十城合計未來十年預計需求增量為1.3億平方米，占所有三線城市總量的17%，人口總量約為1.8億人，也占所有三線城市常住人口總量的17%左右。